در کتاب “مشارکت در ساخت” که پس از کتاب مفید و پرمخاطب “گزارش ناظر” دومین کتاب از مهندس محمد درستکار ساری در این زمینه است، نکات حقوقی و کاربردی لازم و مفید در تنظیم قرارداد مشارکت ساخت به مخاطب ارائه شده است و در هر بخش، ضمن درج مادهای از قرارداد نمونه، نکات و یادآوریهای مربوط به آن ماده به صورت مشروح آمده است.
بخشی از متن کتاب “مشارکت در ساخت”
هر قرارداد مشارکت در ساخت شرایط و مباحث حقوقی و فنی خود را دارد و هیچ دو قراردادی به لحاظ حقوقی و فنی مثل هم نیستند. کپی کردن قراردادهای دیگر مناسب نخواهد بود. به نمونه قراردادهای موجود در فضای مجازی اعتماد نکنید! توجه داشته باشید که قرارداد مشارکت معمولا سود و ریسک بالاتری نسبت به فروش ملک دارد و تا زمانی که کاملا آمادگی آن را ندارید، اقدامی نکنید. جهت تعیین شرایط ساخت، تعیین بلاعوض، تعیین قدرالسهم، زمانبندی، نقشهها، تاییدیهها و غیره با یک کارشناس مشارکت در ساخت مشورت کنید. برای قرارداد، در تمامی صفحات یک شماره قرارداد واحد و تاریخ امضاء تعیین کنید.
نوشتن یک قرارداد بیعیب، مهمترین قسمت یک معامله است. در صورت لزوم از حضور یک وکیلِ مجربِ مورد اعتماد استفاده کنید. (اکثر پروندههای قضایی کشور، مِلکی است).
مشارکت در ساخت چیست؟
مشارکت مدنی یا مشارکت در ساخت عقدی است بین یک یا چند نفر مالک و یک یا چند نفر مجری یا سازنده که سرمایهگذاری مشترکی را برای احداث ساختمانی با کیفیات و مشخصات معین آغاز میکنند؛ سرمایهی مالک، زمین او و سرمایهی مجری، هزینههای ساخت ساختمان است.
چرا مشارکت در ساخت؟
مشارکت در ساخت مزایای فراوانی دارد. بد نیست به بعضی از آنها اشاره کنیم:
- بهتر بودن مقاومت ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی
- رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا
- ایجاد فضای مسکونی نوساز به تعداد بیشتر
- زیبایی ساختمان نوساز متناسب با سلیقهی طرفین
- استفاده از مصالح و متریال مطابق با نیاز روز
- اما مهمترین مبحث سود بسیار برای مالکان و سازنده است.
نخستین گام مشارکت در ساخت
همواره، در اولین گام از طرف روبرو بخواهید که قرارداد مشارکت در ساخت را پیشنهاد دهد و شما به عنوان سازنده و صاحب زمین آن را اصلاح کنید. چون پس از ارائهی قرارداد به طرف روبرو، به هیچ وجه نمیتوان دوباره موارد را اصلاح کرد و یا تغییر داد. تغییرات معمولا قابل پذیرش طرف مقابل نیست، چون نشانهی بدقولی شماست که در اصطلاح عامیانه به آن دبه آوردن میگویند و روی خوشی ندارد. پس بهتر است طرف مذاکره را مجاب و عنوان کنید که به بنگاه یا مشاور املاک و یا حتی به وکیل خود مراجعه کند و قرارداد مشارکت در ساخت را تهیه کند و به شما (سازنده و یا صاحب ملک) پیشنهاد دهد و شما پس از بررسی پیشنهاد و اصلاح مغایرتها، نظرات خود را با طرف روبرو در میان بگذارید و در نهایت توافقات را در قرارداد درج و موکد کنید.
مواد قرارداد مشارکت در ساخت
موادی که لازم است در هر قرارداد مشارکت در ساخت وجود داشته باشد و هر کدام در متن کتاب مشارکت در ساخت تشریح شده است:
- ماده 1- طرفین مشارکت در ساخت
- ماده ۲- مشخصات مورد مشارکت در ساخت
- ماده 3- موضوع قرارداد
- ماده 4- مشخصات کلی سازه جدیدالتاسیس
- ماده 5- تابعیت قرارداد
- ماده 6- محل انجام قرارداد
- ماده 7- مدت قرارداد
- ماده 8- قدرالسهم طرفین به نسبت درصد از واحدهای احداثی
- ماده ۹- کیفیت و زمان پیشفروش
- ماده ۱۰- برنامه ی زمانبندی پروژه
- ماده ۱۱- نحوه و زمان انتقال قدرالسهم عرصه به نام سازنده
- ماده ۱۲- تعهدات مالک (فروشنده)
- ماده ۱۳- تعهدات سازنده (خریدار)
- ماده ۱۴- تخلفات ساخت
- ماده ۱۵- آثار قرارداد
- ماده ۱۶- نماینده ی مالکان
- ماده ۱۷- حدود اختیارات و مداخله یا مشارکت مالک در اجرا
- ماده ۱۸- جرائم تأخیر یا عدم اجرای تعهدات
- ماده ۱۹- دوره ی تضمین – خدمات پس از فروش
- ماده ۲۰- شرایط فسخ قرارداد
- ماده ۲۱- حق الزحمه ی مشاور
- ماده ۲۲- حدود مشخصات فنی، عمومی و مصالح مصرفی
- ماده ۲۳- حوادث غیرمترقبه (فورس ماژور)
- ماده ۲۴- هاردشیپ یا شرایط مذاکره مجدد در شرایط قهری
- ماده ۲۵- مرجع حل اختلاف
- ماده ۲۶- اضافه بنا
- ماده ۲۷- اسناد و مدارک ناظر بر قرارداد
محمود قشقایی –
سلام. من پارسال کتاب مشارکت در ساخت رو از نمایشگاه خریدم. کتاب کاربردی و مفیدی بود. از مهندس میررضوی کتابهای دیگری هم دارید ؟
ادنانی –
با سلام. مؤلف کتاب مشارکت در ساخت آقای مهندس درستکار ساری هستند که ایشان همچنین کتاب گزارش ناظر را با راهنمایی و برگرفته از کلاسهای مهندس کامیار میررضوی گردآوری و تألیف کرده اند.
محمد رشتچی –
با سپاس، دسته بندی و فصل بندی مطالب مفید و کاربردی بود. این نمونه قراردادی که در متن هست را در کجا میشه پیدا کرد؟
اکبرنژاد –
این کتاب مفید و کار گشا بود. اطلاعات و آموزشهای خوبی برای ساخت و ساز دارد، خصوصا از جنبه حقوقی.
ارسلان مغربی –
برای قوانین ساخت و ساز و ارتباط با شهرداری ها چه کتابهای دیگری معرفی می کنید؟ برای مهندسین عمران ناظر
مرتضی ت –
سلام و درود بر دست اندرکاران آموزش قوانین ساخت و ساز که کمک بزرگی برای سرمایه گذاران در رشته ی مسکن هستند. توصیه های جامع و کاملی در باره مشارکت در ساخت و نحوه نوشتن قرارداد مشارکت از این کتاب دریافت کردم و از شما تشکر میکنم. انتقادی هم داشتم که این کتاب دیرتر از مواقع معمول به دستم رسید و اطلاع رسانی برای ارسال و زمان ارسال در حد انتظار نبود.
ادنانی –
از اشکالی که در انجام وظیفه مان پیش آمده پوزش میطلبیم و امیدواریم در موارد دیگر مثل بیشتر مواقع بهتر عمل کنیم. از نظر لطفتان هم سپاسگزاریم و امیدواریم کتاب مشارکت در ساخت و کتابهای دیگر ما در زمینه معماری و شهرسازی را به دوستان علاقه مندان به این رشته ها معرفی کنید و اگر هر گونه خدمتی در زمینه ارائه و معرفی کتابهای عمران و شهرسازی و امور ساخت و ساز لازم دارید، به ما اطلاع دهید.
محمد –
یکی از اقوام من آپارتمانی در یک مجموعه ۴ واحدی دارد و میخواهد سازنده ای پیدا کند که مجموعه رو بکوبه و در کمترین زمان تحویل بده. مشکلی که داره اینه که یکی از همسایه ها همکاری نمیکنه و با اینکه خودش ساکن نیست و استفاده ای هم از آپارتمان خالیش نمیکنه باز هم بهونه میاره و شرکت نمیکنه این بنا فرسوده هست و خرابی هاش مشخصه ولی من نگاه کردم در محدوده بافت های فرسوده شهرداری نبود. از یکی از دوستانم که اطلاعات حقوقی درباره ساخت وساز داره پرسیدم ایشون گفتند که باید دادخواست درخواست الزام به تجدید بنای فرسوده بدهیم. ولی جزییاتش رو نمی دونن. میخواستم بپرسم که آیا اگه بخواهیم دادخواست بدیم باید اول سازنده پیدا کنیم یا قبلش هم میشه و چقدر طول میکشه و چقدر هزینه و زمان میبره؟